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부동산 분석29

왜 대구 부동산 "투자"가 위험하다고 할까? 결론부터 얘기하자면 "실거주는 언제든 추천, 투자는 비추입니다". 이전부터 그렇게 얘기해왔습니다. 그리고 2020년 대구 매매 상승률을 2% 내외로 보고 있습니다. 저금리의 지속 가능성 때문이죠. 그럼 왜 투자를 말릴까요? 위험 대비 수익성인데요. 투자를 했을 때 내가 잃을 확률이 70%, 얻을 확률이 30% 인데, 잃으면 2천만원을... 얻으면 1천만원을 얻게되는 투자가 있다고 가정해봅시다. 이런 투자를 하시겠어요? 저 같으면 절대 안합니다. 대구가 이런 상황인 것 같습니다. 저금리로 가격이 오르거나 정체할 가능성이 커보이지만, 내린다면 그 금액이 훨씬 커보이기 때문입니다. 블로그 이웃 레비앙님이 관련된 물량들을 잘 정리해주셨는데요. 이를 토대로 대구를 설명드려볼께요. 자료는 레비앙님 블로그에서 퍼왔습.. 2020. 2. 3.
대구 미분양 현황(19년 12월) 대구 미분양이 꽤 증가했다. 꽤 큰 폭이다. 미분양자료를 보고 헉 햇다. 뭐지, 큰일이네 했다. 그런데 세부 자료를 보고는 아... 했다. 알고 있던 물량이다. 전월 대비 큰 폭의 상승세를 보여줬는데, 모두 서구 물량이다. 서대구KTX영무예다음 물량이다. 평리뉴타운의 첫 주자인데, 꽤 높은 분양가에 분양성적은 저조했다. 시장이 얼마나 합리적이냐를 보여주는 증가가 될 수 있겠다. 다른 지역에서 6억 분양에 성공한다고 모든 지역이 그럴 순 없다. 시장은 다 알고 있다. 미래는 모르지만, 지금 수준에서 이 분양가가 합리적인지 여부를.. 대구 곳곳에서 미분양이 크게 발생했다면 큰 일인데, 일단은 비교적 열위의 입지에 미분양이 발생했으니, 어떤 판단을 하기에는 이르다. 다만, 앞으로 미분양 추이를 좀 더 면밀히 .. 2020. 1. 31.
서울 집값을 잡는 방법 서울 집값을 잡는 방법은 생각보다 어렵지 않고, 생각보다 빠르게 작용할 수 있습니다. 개인적으로 저는 지금과 같은 상황(정책, 공급 제한 등)의 상황이 지속된다는 가정 하에서는 서울 집 값은 계속 오를 거라고 생각합니다. 어떤 정책을 내놓더라도 단기적으로(1년이내)만 효과가 있을 뿐, 시간이 지나면 적응하게 됩니다. 높아진 소득에도 불구하고 양질의 집이 없으니, 너무 당연한 것 아닌가요? 집값을 예측하기란 생각보다 쉽습니다. 수급만 보면 됩니다. 공급은 곧 입주할 입주물량 + 인허가 물량 + 분양 물량 정도의 추이를 보게 되면 금방 파악할 수 있습니다. 수요는 소득이 떨어지지 않는 한, 즉 나라의 경제가 후퇴하지 않는 한 떨어지지 않습니다. 2020년 경제는 작년보다 좋을 것으로 많은 전문가들이 예상하고.. 2020. 1. 17.
아파트 매매의 심리적 효과 살아가는 동안 내 집을 갖고 살아간다는 것은 엄청난 효과를 가져다준다. 아파트 매매를 하게되면 갖게 되는 긍정적인, 심리적 효과를 설명해보겠다. 1) 집주인에 대한 스트레스를 벗어나게 된다. 일단 집주인이라는 존재 자체가 불편한다. 뭔가 갑을 관계가 되고, 내가 불편한 사항이 있을 때마다 전화를 해서 요청을 해야한다. 물론 임차인으로서 당연히 요구할 수 있는 권리지만 여간 불편한 것이 아니다. 잔고장 같은 경우는 그냥 살기도 한다. 나 역시도 그랬었고 갑자기 전화가 오는 경우에는 심장이 빠르게 뛰는 것은 임차인이라면 한번쯤 겪어 봤을 만한 상황 2) 전세금 변동에 대한 스트레스 집값과 같은 개념으로 보면 될 것 같다. 1년만에 내 연봉만큼 오르는 것이 말이 되나? 내 상식선에서는 말이 안된다. 전세값이 .. 2020. 1. 16.
대구역 제일풍경채는 완판되지 않았다... 특파원으로 부터 한 통의 전화가 왔다. 혹시나 했던 것이 역시나가 되었다. 대구역 제일풍경채 줍줍 무순위청약에 관한 것이었다. 이전 글에서 특파원을 대구역 제일풍경채 줍줍 무순위청약 현장에 특파한 사실을 얘기했었다. 오랜 시간 기다리며 거의 7시간... 특파원은 결국 당첨되지 못했지만 예비 7번이라는 권리를 받아왔다. 그 대구역 제일풍경채의 예비 7번이라는 권리에 대한 전화가 온 것이다. 내용은 이러했다. 300만원을 냈음에도 불구하고 300만원을 포기한 사람이 총 5명 줍줍 무순위청약의 개수가 150개 정도 였음을 생각해보면 대단한 숫자이다. 겨우 3~4% 정도 밖에 안되는 인원이 포기했다니 다시 한번 대구 분양, 대구 청약의 열기를 느낄 수 있었다. 예비 7번이다보니 이미 앞에 2명이 계약을 했다. .. 2020. 1. 15.
다음차례는 [대구역 힐스테이트] 줍줍 무순위청약 대구역 제일풍경채와 거의 유사한 시기에 분양했던 곳이 바로 대구역 힐스테이트 솔직히 개인적으로는 대구역 힐스테이트보다는 대구역 제일풍경채가 더 매력적으로 보였다. 그 이유는 바로 "마을"이라는 개념 당연히 120세대 1동 있는 아파트보다 잠실처럼 5천 세대 아파트 3곳이 보여서 신도시처럼 만들어지는 게 훨씬 더 좋으니까. 그래서 뉴타운이라는 개념이 현재의 아파트 상승세를 더 부축이고 있다고 생각한다. 소득 많은 사람들이 끼리끼리 모이면 그 동네가 천천히 좋아질 것이 분명하기 때문이다. 그런 컨셉에서 대구역 제일풍경채가 대구역 힐스테이트 보다 더 우월해 보였다. 가격도 비슷했으니.. 앞으로 태평로는 이런 컨셉으로 마을을 만들 것이고, 어렸을 때 20~30년 전 전매청과 자갈마당, 소규모 공장들이 만들어 내.. 2020. 1. 13.
[대구역 제일풍경채] 줍줍 무순위청약 완판 특파원이 대구역 제일풍경채의 줍줍 무순위청약의 완판을 알려왔다. 역시나 예상대로 완판되었다. 향후 물량이 2015년처럼 "매우 과도"하지 않고(다소 과다하다), 저금리의 영향이 크다. 그로인해 심리는 살아있고, 이번 대구역 제일풍경채의 줍줍 무순위청약이 다시 한번 입증했다. 대구역 제일풍경채 줍줍 무순위청약의 완판 뒷 이야기를 조금하자면, 1. 부동산 업자의 줍줍 군단(경로당 할머니 할아버지 50명과 함께 신호등 건너기) 2. 세종시까지 돌고왔다는 서울 미인 당첨된 분 축하드리며, 단기간으로 따지면 잔 파도가 많은 가능성이 높음. 4년 뒤 새아파트 입주를 생각하며 무시하시길 투자자들은 노 코멘트 2020. 1. 12.
[대구역 제일풍경채] 줍줍 현장 대구역 제일풍경채 줍줍 현장에 특파원이 현장 소식을 전해왔다.역시나 예상했던바와 같이 아수라장아기들 타넘는 사람과 아빠랑 실랑이, 곳곳에서의 말싸움, 당첨자에 대한 부러운 환호성대구역 제일풍경채는 확실히 비싼 것은 맞다. 그러나 태평로 쪽에 변화될 상황과 신축이라는 점, 돈이 크게 안들어가는 점을 고려했을 때 매력적이다. 또 생각보다 대구 입주물량이 그렇게 많지는 않다. 특히 도심지는,,정당 계약률이 75% 정도 된다는 점을 생각했을 때 많은 사람들이 나의 의견에 동의할 듯대구역 제일풍경채 줍줍에서 당첨된 분께 축하드리며, 안정적인 주거로 행복하시길 바라겠다.104동 105동은 "비교적" 로얄동, 나머지는 호수에 따라층이 낮다고 계약안하는 그런 판단은 안하시길참고로 3천명 정도가 방문했고 경쟁률은 15:.. 2020. 1. 11.
[대구역 제일풍경채] 줍줍 도전 할까요? #대구역제일풍경채 #줍줍 #고분양가 #무순위 #잔여세대 #대구역센트럴자이 대구역 제일풍경채 잔여세대 청약, 일명 줍줍(무순위청약)이 나왔다. 나쁘지 않았던 경쟁률이었지만, 줍줍이 나올 것으로 예상했었다. 그 이유는 당연히 고분양가. 대구역 제일풍경채의 분양가는 고층기준 약 5.55억원 분양가만 보면 오! 하고 덤벼들수 있지만 확장비가 대략 2.5천만원 거기에 중도금 유이자이니,,, 대략 3천만원 정도(계산은 안해봤다) 주상복합이다보니 공사기간이 거의 4년에 달하기 때문에 중도금 이자가 타 아파트 대비 비싸다. 다 더 하면 6억이 넘는다. 확실히 고분양가가 맞다. 중구는 고분양가관리지역이다보니 분양가를 낮추고 확장비를 높였다. 거기에 중도금 유이자까지 더하니 수요자들의 부담이 높은 편이다. 자 그럼 줍줍(.. 2020. 1. 10.
주택자금조달계획서 제출이 대구의 규제가 되어버렸다. https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=03617846625635424&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y 사실상 현재 대구는 규제의 무풍지대이다. 수성구를 제외하면 규제가 전혀 없고, 당분간 있을거 같지도 않았다. 근데 갑작스럽게 대구가 2020년 3월부터 규제지역이 될 예정이다. 규제지역으로 지정하는 것은 아니다. 다만 규제지역과 같은,, 간접적으로 대구 부동산 투자에 빨간불이 들어왔다. 비규제지역도 6억 이상의 주택을 구입할때는 주택자금조달계획서 제출이 의무가 되었다. 이게 무슨 규제냐고도 생각할 수 있겠다. 서울은 이미 주택자금조달계획서를 제출하고 있었고, 자금조달계획서를 제출함에도 불구하고 상승세를 이어왔다. 맞다. 사실 어마어마하게 큰 문제는 .. 2020. 1. 8.
[빌리브 프리미어 청약 결과] 대구는 유동성장 #빌리브프리미어, #대구, #유동성장, #대구빌리브프리미어, #빌리브프리미어, #빌리브프레비체​어제 1월 7일은 빌리브 프리미어 청약이 있었다.​놀랐던 것은 계약금 20%와 중도금 자납이라는 것. 얼마나 자신감이 있길래 이런 조건을 내걸었는지 이해하기 조금 힘들었다. 입지 좋네- 달구벌대로+2호선, 거기에 대구 맘들이라면 누구나 선호할만한 사대부초를 도보로 이용가능하다. 경북대병원, 치과병원 도보로 가능. 현대백화점 상권 도보 가능. 1호선 도보 가능. 범어네거리까지 차로 10분~15분, 당연히 학원가까지 차로 10~15분, 중고딩 친구들 수성구 학원가로 지하철로 이용가능브랜드 좋네- 최근 들어 나름 브랜드 인지도가 높은 빌리브(서울, 수도권에서는 먹히지 않지만,,,)세대수 약하네- 200세대면 사실 관.. 2020. 1. 8.
주택담보대출의 효과 주택담보대출은 대출 받는 사람, 즉 차주에게 조용히 그리고 큰 혜택을 제공한다. 차주는 그 혜택을 받는지도 모른채 점점 부를 쌓아간다. 1. 인플레이션 효과 많이들 들어봤을 것이다. 인플레이션 이라는 것은 물가 상승을 말한다. 정상적이고 건전한 사회에서는 어느정도의 인플레이션을 겪으며 살아간다. 인플레이션이 일어나지 않는 것도(디플레이션), 과도한 인플레이션(하이퍼 인플레이션)도 좋지 않다. 그럼 차주에게 인플레이션은 어떤 효과가 있을까? 주택담보대출을 만기 30년, 고정금리로 받았다고 가정해보자. 싸인하는 순간 주택담보대출의 금액은 고정된다. 주택담보대출의 금액은 고정되어 있는데, 돈의 가치는 고정되어 있나? 아니다. 앞서 말한바와 같이 정상적인 사회라면 인플레이션이 항상 발생한다. 인플레이션이 발생한.. 2020. 1. 7.

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