왜 대구 부동산 "투자"가 위험하다고 할까?

결론부터 얘기하자면 "실거주는 언제든 추천, 투자는 비추입니다". 이전부터 그렇게 얘기해왔습니다.

그리고 2020년 대구 매매 상승률을 2% 내외로 보고 있습니다. 저금리의 지속 가능성 때문이죠.

그럼 왜 투자를 말릴까요? 위험 대비 수익성인데요.

투자를 했을 때 내가 잃을 확률이 70%, 얻을 확률이 30% 인데, 잃으면 2천만원을... 얻으면 1천만원을 얻게되는 투자가 있다고 가정해봅시다. 이런 투자를 하시겠어요?

저 같으면 절대 안합니다.

대구가 이런 상황인 것 같습니다. 저금리로 가격이 오르거나 정체할 가능성이 커보이지만, 내린다면 그 금액이 훨씬 커보이기 때문입니다.

 

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블로그 이웃 레비앙님이 관련된 물량들을 잘 정리해주셨는데요. 이를 토대로 대구를 설명드려볼께요.

자료는 레비앙님 블로그에서 퍼왔습니다.

https://blog.naver.com/leviang/221791132338

2019년 결산 - 인허가 착공 분양 준공물량

1. 인허가 물량 - 인허가 물량은 보통 중장기적인 공급물량을 말합니다. 인허가가 떨어지면 빠르게는 5년 뒤에 입주가 이루어질 수 있죠. 5~10년뒤의 물량이라고 봐도 무방하겠습니다.

서울을 좋게보이는 이유 중 하나는 중장기물량이 계속 줄어들고 있기 때문입니다.

대구는 어떤가요? 작년대비 해서 조금 증가했죠? 오 위험하지 않네라고 보실 수 있지만 16, 17, 18년 인허가 물량이 지속적으로 증가해왔습니다. 그러면 중장기적으로는 힘들 수 있겠죠.

 

2. 분양물량 - 분양물량은 입주 물량 처럼 지금 당장 영향을 줍니다. 분양이 많게 되면 주변의 신축, 기축의 에너지를 다 빨아들이기 때문입니다. 생각해보세요. 내가 관심있는 지역에 분양이 1만세대가 뜬다, 과연 그 지역의 신축을 살까요? 저 같으면 분양 기다려봅니다.

대구 분양물량이 늘었죠? 후.. 50% 이상

대구 신축 기축이 재미 없는 것은 이 이유가 큽니다. 다들 분양을 기다립니다.

 

3. 준공 실적 - 입주물량 : 공사가 끝나면 곧 입주를 하게 되죠. 준공 실적은 곧 입주물량을 의미합니다. 지금 당장의 물량이죠.

19년 그나마 대구의 입주물량이 적었습니다. 다 아시는 내용이죠?

하지만 앞으로 3년 동안은 꽤 많습니다.

 

자 정리해보면,

중장기적인 물량인 인허가 물량이 지난 3년간 증가해왔고, 그래서 19년은 다행이 상승폭이 줄었다. (부정적)

19년 분양물량이 늘었고 20년은 더 늘 예정이다. (부정적)

19년 준공실적 입주물량은 그나마 안정적이었지만 20년 이후 3년동안 더 늘 예정이다. (부정적)

기초체력으로 봤을때는 더 올라갈 힘이 약합니다. 에너지 소비를 많이 해서, 지쳐있습니다.

 

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그럼에도 실거주자에게는 추천드리는 이유는 앞 포스팅에서 설명 너무 많이드려... 생략하겠습니다.

실거주는 추천, 투자는 신중에 신중을 기하시면 좋을 것 같습니다.

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