대구 부동산 가격이 반등하고 있다

대구 부동산 가격이 반등하고 있다.

사실 서울이나 수도권의 가격에 비해서 최근까지 미미한 상승을 보여왔다. 하지만 2019년말부터 점점 상승세를 보이더니, 지금은 “현저한” 상승세를 보이고 있다.

중구는 1인자를 빼앗겼고, 지금은 서구와 달서구가 대세이다.

그동안 중구를 보며 배 아파했던 부분들을 만회하고 있다. 죽전역 쪽의 분양이 시작되면서 말이다. 대규모 분양은 동네를 주목시키는 효과있다.

서구는 평리 뉴타운 쪽의 개발로 작년부터 꾸준히 주목받고 있다. 고분양가로 미분양이 꽤 나왔지만 말이다.

나는 올해 대구 부동산 가격 상승을 2% 내외로 예상을 했는데, 지금 추세라면 달성하고도 남는다. 생각보다 움직임이 강하다. 왜 그런지 한번 생각해보고자 한다.

 

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현재의 상승세를 3가지 요인에 의한 것이라고 본다.

먼저, 저금리이다. 저금리로 인해 글로벌 상업용, 주거용 부동산 모두가 가격이 상승했다. 모두가 인지하고 있다. 금리를 자산 가격을 결정하는 가장 중요한 요인이다보니, 저금리는 가격 상승을 이끄는 것이 당연하다. 그리고 이 저금리가 급격히 반등할 가능성은 낮아보이기 때문에, 더 큰 폭의 상승은 어렵더라도 현재의 가격이 크게 떨어지지 않을 것이라고 본다.

두번째는 전세가격이다. 19년은 대구의 입주물량이 모자란 한해였다. 그리고 청약만 주목을 받고 기축, 신축을 매매로 주목 받지 못했다. 다들 전세로 많이 입주했다. 새로운 입주 물량이 적고, 멸실 물량이 지속적으로 발생하는데다, 다들 신축보다는 투자금이 적게 들어가고 비교적 값이 싼 분양을 기다리다보니, 매매 대신 전세를 선택하였다. 이로 인해 전세가격이 무섭게 상승하였다. 대신동의 한 단지는 전세금이 1년만에 1억이 오르기도 했다. 전세가격이 오르면 매매가격도 오르는 것은 70% 이상의 확률로 정답이다.

세번째는 풍선효과이다. 지금 서울의 상승세를 이끌고 있는 것은 실거주자이다. 몇 채를 들고 있는 입장에서 서울 투자는 위험 대비 수익성이 굉장히 낮다. 규제가 많아서 어디서 털릴지도 모르고, 종부세, 양도세 중과 등에서 어디서 얻어맞을지 예상하는 것 조차 어렵다. 그래서 지금 수원, 용인이 오르는 것이 바로 풍선효과 때문이다. 사실상 수원의 34평과 서울 중심부의 34평 가격이 비슷하니… 이러한 풍선효과가 대구까지 내려온 것이다.

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그럼 이러한 장세가 언제까지 갈까?

당연히 알기 어렵다. 알 수 있다면 이 글을 쓸 것이 아니라 계약하러 갔겠지.

다만 내 경험과 지식으로 추정을 해본다면, 규제와 같은 새로운 것이 나오면 멈출 것이다.

20년부터는 입주물량이 많고 분양물량도 많다. 그러니 전세가격 방어가 쉽지는 않을 것이다. 그리고 규제로 인한 풍선효과로 올랐다면 그런 규제가 사라지거나, 새로운 규제가 나오면 이런 효과도 사라질 것이다.

2014년 같은, 2016년~17년 같은 지속적인 상승세가 나오기는 어렵다고 본다.

투자자들은 조심하기를, 실거주자들은 신축 하나 사서 생활만족도를 높이길

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