집을 사야할까?(1)

 

수 많은 집들 중에 내 집은 왜 없노,,,?

 

 

집을 사야할까? 그렇다. 1) 가능한 수준의 최대 대출을 일으켜 2) 제일 좋은 입지의 3) 새아파트를 사야한다.

1) 연간 2%만 올라도 매매가 개이득

 민경남 대표의 책 "돈 버는 부동산에는 공식이 있다"에 따르면 집값이 연 1% 중반만 올라도, 전세 세입자로 사는 것보다 이득이라고 한다. 대출이자, 재산세, 수리비용을 다 내더라도 2년마다 찾아오는 전세만기에 따른 이사비용, 복비, 이전비용 들을 지불하는 것보다 유리하다는 것.
그럼 장기적으로 봤을 때 1년에 2%가 안오를까? 무조건 오른다. 10년정도의 텀으로 보면 사실 입주물량이니 뭐니 고려할 필요가 없다. 특히 좋은 입지에 새 아파트는 1년에 10% 넘게 오른다. 요즘은 그냥 새아파트이기만 하면 무섭게 올라댄다. 물가가 그렇게 안 오른다고 정부가 난리치는데도 전년동월대비 1.5%는 오른다.. 나는 부동산은 적어도 경제성장률만큼은 오른다고 본다. 구린 입지에 다 썩어빠진 아파트라고 하더라도,,(비하는 아니다)

 

2) 개미에게 가장 좋은 투자자산

(장기투자) 

만약에 오늘 김정은이 갑자기 동해로 미사일 쐈다고 가정해보자. 주식장 아작날꺼고, 우리 개미들은 쫄아서 팔 가능성이 높다. 근데 부동산은? 팔고 싶어도 당장 못판다. 정 팔고 싶으면 급매로 팔아야되고, 1.1~3.3%까지 낸 취득세 다 날라가고, 거기에 보유 기간, 보유 부동산 수 등등에 따라 양도소득세도 크게 낼 수 있다. 어찌됐든 간에 부동산은 내가 쫄려도 바로 팔기가 힘들다는 거.. 그래서 억지로라도 장기투자가 된다. 장기 투자가 왜 중요하나?  화폐의 가치 하락에 큰 방어가 되고, 복리효과를 극대화 할 수가 있어서다. 암튼 억지로 장기투자가 가능하게 함으로서 수익률을 높여준다.

(레버리지 효과) 

레버리지 효과는 지렛대 효과라고도 한다. 남의 돈을 활용해서 내 부를 크게 만드는 건데,,, 지렛대 효과 없이는 절대 부자가 될 수 없다. 쉽게 생각해보자. 각자가 다니는 회사를 보면, 빚이 있나? 다 있다. 빚이 없는 회사는 없다. 대기업 기준으로 총 자산의 30%미만의 차입금을 갖고 있다고 하면 재무구조가 탄탄하다고 얘기할 정도로, 기업 운영에 있어 빚이 없다는 것은 말이 안된다.
즉 내 돈 100원 갖고는 100원을 벌기 힘들기 때문에 남의돈 300원을 더 빌려서 100원을 만들려도 한다. 자, 내 돈 100원으로 빚없이 100원 벌려면, 100% 수익을 내야되지만, 남의 돈 300원을 빌려도 100원 만들려면 25%의 수익만 내면된다. 수익률을 극대화 할 수가 있는 것이다.
근데, 변동성이 높은 자산에 단기로 빚을 내서 투자하면 큰일난다. 그럼 그 변동성을 레버리지가 증폭시키기 때문에 매우 위험해진다. 이게 바로 파생상품. 예전에 KIKO사태 같은 것도 이런 파생상품의 성격이 있어서 피해가 커진거다. 주식은 주식담보대출 내서 투자했을때 장 하락하면 바로 주식 팔아서 빚 갚아야된다. 내돈 100원, 남의 돈 300원으로 400원 만들어서 투자했다가 10%만 떨어져도 수익률이 -40%가 된다. 그러니까 우리는 변동성 낮은 자산에 장기로 투자해야된다. 

그럼 부동산은 변동성이 낮나? 낮다. 특히 글로벌 주거용 부동산은 앵간한 자산 중 가장 낮은 변동성을 보여준다. 거기에 장기투자까지 가능하니, 어떻게 해야될까? 레버리지 풀로 일으켜서 좋은 부동산 사야지

(물리면 살자) 

이 글은 실거주자를 대상으로 쓰는 거다. 그러니 물리면 그냥 살면된다. IMF때도 부동산 지수별로 고점대비 20% 밖에 안떨어졌다. 물론 개별 물건으로는 10% 떨어진 물건, 40% 떨어진 물건도 있다. 근데 좋은 입지에 좋은 아파트는 덜 떨어진다. 거기다가 IMF 온다고 갑자기 수성구 범어동이 산골짜기 읍내보다 입지가 떨어지겠나? 아니다. 입지는 그대로다. 그냥 그 좋은 입지 누리며 살면 되는 거다. 그러다보면 단기적으로 떨어진 부동산은, 열심히 대출 갚아가며 살다보면 자연스레 가격도 올라와있을 꺼다.