2023년 4월 1일부터 청약 관련 제도가 많이 개편됩니다. 그 변경되는 내용에 대해서 알아보겠습니다.
1. 가점제와 추첨제 비율 : 제일 중요
2. 중도금대출 관련
3. 무순위 청약 자격
4. 누가 수혜를 볼까
1. 가점제와 추첨제 비율 변경
2023년 4월 1일부터 규제지역, 즉 조정대상지역과 투기과열지구의 가점제 및 추첨제의 비율이 변경됩니다.
핵심부터 생각해 보자면, 85 미만의, 즉 국평이라고 불리는 34평 이하의 면적에 대해서는 사실상 100% 가점이었지만 이제 일부 추첨제도 적용이 됩니다. 저가점자에게 희망이 생긴 거죠. 저가점자라고 하면 젊은 층, 청년들이 이번 청약제도 개편의 최대 수혜자가 아닐까 싶네요.
먼저 투기과열지구입니다.
85이하에 대해서는 기존에는 100% 가점으로만 당첨자를 선정했습니다. 앞으로는 60 이하(24평 이하)는 가점 40%, 추첨 60%로 선정합니다. 60~85(3평, 34평)은 가점 70%, 추첨 30%로 선정합니다.
85 초과는 기존에는 50:50이었는데 앞으로 가점 80%, 추첨 20%로 선정합니다.
전반적으로 평수가 커지면 커질수록 가점을 많이 줬네요.
즉, 나이가 비교적 많은 분들에게 큰 평수를 유리하게, 젊은 층에는 작은 평수를 생각이라고 해보게끔 세팅한 것 같습니다.
두 번째로 조정대상지역입니다.
85 이하에 대해서는 기존에는 가점 75%, 추첨 25%로 추첨제 비율이 매우 낮았습니다만, 앞으로는 60 이하(24평 이하)에 대해서는 가점 40%, 추첨 60%로 60~85m(30~34평)에 대해서는 가점 70%, 추첨 30%로 선정합니다.
85 초과에 대해서는 추첨제가 70%였던 것으로 가점 50%, 추첨 50%로 성정 합니다.
조정대상지역의 선발 콘셉트도 투기과열지구의 비슷합니다. 나이가 비교적 많은 사람들에게 평수 큰 걸 주자. 아무래도 나이가 많은수록 가족 구성원의 수가 많기 때문이지 않을까 싶네요.
개인적으로는 이 제도의 변경을 매우 환영합니다. 청년들에게 "희망"이라는 것을 주는 것 자체만으로 큰 도움이 될 수 있을 것 같아요. 이생망이라는 단어가 유행할 정도로, 청년들은 이번생은 망했다. 이런 류의 자괴감에 빠져있는 경우가 많았습니다. 청약제도가 이생망에 논리를 더 충족시켜 주었던 게 아닌가 싶네요.
1-1. 가점제와 추첨제 적용해 보자
만약에 서울 광진구와 용산구에서 24평 1천 개, 34평 1천 개씩 일반분양이 나왔다고 가정해 보시죠.
먼저 광진구
광진구는 비규제지역이니. 24평이든 34평이든 둘 다 가점 40%, 추첨 60%
그러니 24평 중 400개는 가점 순으로, 600개는 추첨으로 뽑니다. 가점에서 탈락된 사람은 자연스럽게 추첨분으로 넘어간다. 34평도 마찬가지
근데 여기서 무주택자와 1 주택자는 다른데. 1주택자는 애초에 가점제로 승부를 볼 수가 없다. 자격이 안되기 때문이다.
무주택자만 가점제로 선발하고 탈락된 인원들이 모여서 추첨제로 선발한다. 즉 24평에서 가점으로 선발된 400개를 제외한 600개를 무주택자와 1주택자가 나누는데. 600개 중에 75%인 450개는 무주택자가 당첨되고, 150개는 떨어진 무주택자와 1주택자를 두고 다시 추첨한다. 1주택자는 사실상 확률이 매우 떨어지는 거지.
용산구
용산구는 투기과열지구이니
24평은 추첨제 60%, 34평은 추첨제 30%이다.
24평 : 1000개 중에 가점제 400개, 추첨제 600개인데, 이 중 무주택자가 450개, 떨어진 무주택자와 1 주택자가 150개를 가져간다.
34평 : 1000개 중에 가점제 700개, 추첨제 300개인데, 이 중 무주택자가 210개, 떨어진 무주택자와 1주택자가 90개를 놓고 다시 추첨해서 가져간다.
2. 중도금대출 규제 완화
이제는 분양가에 상관없이, 중도금대출 금액이 얼마든 상관없이 중도금대출이 가능해진다.
이야 이거 엄청 화끈한건데.. 내 돈 10%만 있으면 6배나 빌릴수있다는거네. 금액에 상관없이
즉, 강남에 30억짜리 아파트 중도금에 대해서도 18억까지 대출이 가능해진다는 소리다. 가장 황홀한 시나리오를 생각해 보면 내가 계약금 3 억내고, 나머지 중도금 60% 즉 18억 원을 대출받고 입주할 때 잔금을 치르면 된다는 소리다. 고가의 주택에 더욱 많은 사람들이 접근할 수 있게 되었다. 대박사건
2022년 11월 국토교통부는 중도금 대출 가능 상한선인 분양가를 9억 원에서 12억 원으로 올렸다.
이후 분양가 상한 기준을 전면 폐지하면서 당장 3월 20일부터 분양가에 상관없이 중도금대출이 가능해진다. 이게 올림픽파크포레온(둔촌주공)의 완판 비결이 아닐까 싶네
3. 무순위 청약 제도 개편
무순위 청약 제도, 즉 줍줍 관련 제도 개편도 아주 크다고 생각합니다.
무순위 청약 제도 개편의 최대 수혜자는 지방 거주민이 아닐까 싶네요. 서울 한채 갖고 싶은 분들 굉장히 많을 텐데 그동안에는 잘 모르는 지역에 선뜻 매수를 시도하기 어려웠을 텐데. 청약이라면 시간을 가지고 합리적인 가격에 시도해 볼 수 있으니.. 지방에 계신 분들에게 아주 좋은 기회가 아닌가 싶습니다.
개편 전에는 청약통장도 필요하고, 당해지역 거주자만 가능했고, 다주택자는 어려웠는데
앞으로는 청약통장도 필요 없고, 전 국민 모두가 가능하고, 다주택자가 청약에 가능해졌습니다. 그만큼 아파트의 미분양 가능성이 낮아졌다고도 볼 수 있겠습니다.
아무래도 지금 정부 입장에서는 간당간당합니다. 안 그래서 금리 오르고, 건설 비용이 급등한 바람에 아파트 시행사들이 휘청휘청 이 고 있는데 앞으로 분양하는 아파트까지 안 팔리면,, 불이 번지듯이 걷잡을 수 없어질 수 있습니다. 또한 우리나라에 부동산의 영향은 매우 크기 때문에 정부와 한국은행이 나서서 더더욱 신경 쓰고 있는 것 같습니다. 그래서 이렇게 화끈하게 청약제도도 개편하고, 줍줍으로 주워가세요~~를 권장하고 있지 않은 가 싶네요.
그럴 거면 다주택자 규제 완화도 좀.. 취득세 종부세 좀..
풀어주겠죠?? 침체 가능성도 더 높아지고 선거도 얼마 안 남았지 않습니까?^^
4. 이번에 청약제도가 개편되면서 누가 가장 큰 혜택을 볼까요?
젊은 층, 즉 청년들이라고 생각합니다.
사실 직전과 같은 85m 이하 주택에 당첨될 확률은 아주 낮았습니다. 말이 안 되는 수준이었죠. 그래서 청년들이 청약을 통해 내 집 마련한다는 것은 불가능에 가까웠습니다. 경쟁률이 수백 대 일이 나오더라도 희망을 줘야 되는데, 희망까지 앗아가 버렸죠. 그래서 19~21년 더욱더 많은 청년들이 영끌을 해서 갭투자를 한 게 아닌가 싶네요.
아래표에서 볼 수 있는 것처럼 규제지역, 즉 서울에서는 젊은 층이 청약 당첨될 수 있는 방법은 없었습니다. 청약의 "기회"라도 줘야 그나마 희망을 갖고 애도 많이 낳고 그러지 않을까 싶네요. 개인적인 의견입니다.
그리고 앞으로도 계속 나올 수 있는 줍줍 물량을 겟 할 수 있는 지방 거주자와 다주택자
손해 보는 사람이라면,, 아무래도 60점 이상의 가점을 갖고 있는 40대 중후반의 무주택자가 아닐까 싶네
그만큼 그들의 몫이 사라졌으니까
이번 청약제도 개편으로 인해서 어떻게 보면 기회가 되게 많아졌습니다. 다양한 사람들에게 기회가 돌아간 것 같습니다.
그리고 중도금대출이 풀리면서 시드 머니가 적은 분들에게도 굉장히 큰 기회가 될 수 있을 것 같네요.
나오는 모집공고마다 잘 챙겨 보다 보면 좋은 기회를 잡을 수 있을 것 같네요. 파이팅!
넌 기적이야. 화이팅!
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