남산 롯데캐슬센트럴스카이 사보겠습니다 1편 - 입지분석, 가격 적정성

안녕하세요.

전업아빠입니다. 오늘은 남산 롯데캐슬센트럴스카이를 "실거주 차원"에서 매매해보려고 합니다.

실거주와 투자의 의사결정은 매우 다를 수 있으니 참고하세요~

실거주로 부동산을 사려면 현재 기준에서 다양한 조건들이 충족되어야합니다. 그런 다음에 호재를 따져야합니다.

지금 기준에서는 별로인데 나중에 좋아진다더라만 믿고 실거주하게 되면 불행해질 가능성이 높습니다.

호재는 있으면 좋고, 없으면 그만이다라고 생각하시고, 현재 기준에서 분석하시면 좋습니다.

 

부동산 매매를 하려면 입지분석이 먼저 되어야겠죠?

그 다음에 가격 한번보고, 상품성 한번 보고(브랜드, 신축 여부 등),

투자금이 얼마 필요한지, 실거주하려면 한달에 얼마 내야되는지와 최소한 얼마 갖고 있어야 되는지 등을 두서없이 정리해보겠습니다.

• 입지 분석
• 가격 적정성
• 상품성
• 실거주에 드는 비용

 

1. 입지 분석 - 학군, 직주근접, 교통, 상권, 자연환경 

 - 학군 : 중상

사실 지방에서 입지의 요소 중 가장 중요한 것은 학군입니다. 수성구를 제외하고 나면 사실 학군은 볼 것없죠. 

다만 그 중에서 롯데캐슬센트럴스카이는 초품아라는 필살기와 수성구 학원가의 접근성의 양호함을 갖추고 있어 

학군에서 중상 정도의 매력도를 갖고 있습니다.  

남산초등학교를 끼고 있죠? 그리고 2호선 청라언덕역까지는 도보 3분입니다. 

 - 직주근접 : 상

말 할 것도 없습니다. 대구 사시는 분이라는 이 동네가 대구의 정중앙이라는 것 정도는 다 아실테니까요. 

사실 대구의 직장이 모여있는 곳이 많지 않습니다. 범어동 정도? 범어동까지 달구벌대로로 이어져있어 2호선으로 

한방에 가니, 이정도면 직주근접은 상이라고 할 수 있죠. 

 - 교통 : 상

지방에서 교통은 지하철 접근성보다는 도로입니다. 수도권 대비해서 교통이 덜 발달되어 있기 때문에 

많은 분들이 자가를 이용하시는 경향이 높죠. 그래서 주로 도로를 보면 됩니다. 위의 지도에서도 보실 수 있겠지만

대구의 큰 줄기가 남산 롯데캐슬센트럴스카이 바로 앞을 지나가고 있습니다.

지하철도 더블 역세권이네요. 물론 수도권 만큼 큰 의미가 있지는 않습니다만, 없는 것보다는 개이득이죠. 

 - 상권 : 상

현대백화점까지 도보로 가능할 정도로 가깝습니다. 차로는 5분이면 충분하고요. 

거기에 동산병원도 도로로 가능합니다. 서문시장도 마찬가지이고요. 매우 좋습니다. 

 - 자연환경 : 하

주변에 자연환경이라고 할 만한 것이 없습니다. 위안이 되는 것은 입지 중에 자연환경의 가치가 제일 낮다는 것이죠.

결론: 입지는 빠지는 것이 없다. 좋다 아주

 

2. 가격 적정성 

분양권이다보니 가격이 정확히 얼마하는 지부터 계산해봐야합니다.

분양권 가격 = 분양가격 + 프리미엄 + 확장비 + 중도금 대출 이자 + 옵션 비용 입니다. 꽤 복잡하죠?

그럼 계산해볼까요?

 

제일 비싼 매물은 호가 7.09억원입니다. 다른 매물은 6.85억원 정도 하네요.

롯데캐슬센트럴스카이는 중도금 대출이 무이자입니다. 

확장비는 1,800만원 정도 되네요. 

에어콘도 하셔야죠. 530만원이네요. 

자 그럼 다 합쳐보면 가격이 부대비용(확장비, 옵션, 중도금 대출 이자) : 2,330만원 정도네요.

남산 롯데캐슬센트럴스카이를 사기 위해서는 6억 8,430만원 + 2,330만원 = 7억 760만원이 듭니다. 

 

자 일단 롯데가 7억 정도는 줘야 괜찮은 층과 동을 살 수 있다는 것을 알았으니 이게 적정한지 한번 볼까요?

전업아빠는 개인적으로 남산 롯데캐슬센트럴스카이의 가격 범위를 5억원~8.5억원사이로 봅니다. 

단순히 뇌피셜은 아니구요. 소득에 기반해서 저정도 범위를 산출했습니다. 

현재 소득 기준에서 8.5억원이 넘어가면,,,, 노코멘트하겠습니다. 

어쨌든 현재 가격이 7.1억원 정도이니 현재 소득 기준으로 개거품은 아니겠네요. 사도 됩니다. 

빠지더라도 5억 밑으로 내려갈 가능성은 매우 적어보이네요.

 

그 다음은 주변 아파트와 비교입니다. 

대신동의 대장 아파트인 대신센트럴자이와 비교해보겠습니다. 

최근에 5억 9천만원까지 거래가 되었네요. 호가는 6억 3천까지 나오고 있고요. 

분위기가 좋다는 가정하에 6억 정도 선에서 롯데캐슬센트럴스카이와 비교해보겠습니다. 

 

비교 방법은 쉽습니다. 두 개의 아파트 입지가 같다는 전제하에(물론 롯데캐슬센트럴스카이가 더 좋습니다)

대신센트럴자이의 가격에서 연식차이만큼 롯데캐슬센트럴스카이에게 프리미엄을 줍니다. 

두 아파트의 연식은 약 6.5년 정도 차이나네요. 매년 신축에 대한 프리미엄을 2% 정도 주고요.

복리로 계산해보겠습니다.

롯데캐슬센트럴자이 적정 가격 = 대신센트럴자이 가격 6억 * (1+2%) ^ 6.5년 = 6억 8,200만원

입지가 같다는 전제하에서 롯데캐슬센트럴자이의 적정 가격은 6억 8,200만원입니다.

근데 입지가 롯데캐슬센트럴자이가 더 좋죠? 초품아에 지하철도 더 가깝고요. 최신 신축이기도 합니다.

5~10% 정도의 프리미엄을 더 주겠습니다.

6억 8,200만원 * (1+5%) = 7억 1,600만원

6억 8,200만원 * (1+10%) = 7억 5천만원

매수자 분들께는 조금 잔인할 수 있지만 지금 가격이 싸네요. 전업아빠의 계산 방식에 따르면 

7억 1,600만원~7억 5천만원 사이가 롯데캐슬센트럴스카이의 적정 가격입니다. 

 

여기까지 입지와 적정 가격을 판단해봤습니다. 현재까지는 매력적이네요.

궁금하신 부분과 응원은 댓글에 많이 해주세요~ 댓글, 좋아요 보고 힘내겠습니다.

상품성과 실거주에 드는 비용 등은 다음 편에서~

 

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